4万元/方的新房，未开盘看房者就排起了长队；不到3万元/方的楼盘，卖了好久都没卖完。迥异的买房场景，近日在拱墅区运河新城板块同时上演。

同一个板块，为什么热度差别这么大？我们前去实地探访。

【资料图】

拱宸桥、半山、康桥区域的购房者

扎堆运河新城南部摇号

“呀，看样板间都排起长队了！”从桥西赶到运河新城看房的方女士很惊讶，“好久没见这样的场景了。”

这个闹猛的楼盘，就是板块南部的滨运锦上湾，由滨江集团（002244）与杭州市商旅运河集团共同打造，总共28幢住宅，有109-168方的高层，和142-237方的滨水洋房，整盘限价4万元/方。

天气炎热也挡不住大家看房的热情。购房者在售楼处排着长队坐车去看房的，有小两口、三口之家、祖孙三代……还有从拱宸桥、半山、康桥区域赶来的。

楼盘目前开放了3个户型的样板间，分别做成了精装交付样本和包含软装的样本，走进走出的人群一茬接一茬。有人在屋内比画家具摆放，还有人拿着卷尺量尺寸。

在滨运锦上湾不远处，是另一个楼盘中海河映云集，比滨运锦上湾稍便宜一些，均价3.8万元/方。河映云集上一次开盘是去年11月，当时平均中签率83%。

“大户型更走俏，而且很多客户对生活品质有一定要求。”河映云集的销售说，上个月有城西方向来的购房者看完样板间，对147方的房源很满意，现场表示可以全款买一套一楼的尾盘房源，“可惜这个户型的最后一套刚刚被签掉了。”

河映云集周边还有不少在建的商品住宅项目，包括前期已售完的上河公园、河语光年府等等。

板块北部很多项目可以“随看随买”

为何运河新城南北热度不均

滨运锦上湾和河映云集都在运河新城南部，在运河新城北部还有不少在售新房项目，分别是保利和颂春风里、招商运哓花映里、招商运哓花望府等，价格相对便宜，不到3万元/方。这些楼盘目前都有部分尾房，可以直接认购。

同是运河新城板块，南和北的房价差超过1万元/方。南面的滨运锦上湾，排长队的购房者都在担心摇不上号；北面的新房中签率80%-100%，接近“逢摇必中”，尾房随时可选。为什么会有这样的差异呢？

我们分析，主要有两点——

一方面是运河新城南北跨度大。以运河为纵轴的运河新城板块，呈南北狭长形。从当前的限价来看，楼盘越往南、房价越高。南面靠近万达广场、桥西等多个成熟板块，可以就近享受已有的生活配套，居住氛围浓厚；北面则靠近拱墅区与临平区两区交界处，配套相对薄弱一些，而且不远的崇贤板块新房价格为2万元/方出头，这里的限价近3万元/方，从位置上看也比较合理。

另一方面是“对手太强大”。运河新城北3万元/方左右的房价，直接竞争对手是其西侧的勾庄板块。勾庄目前新房限价2.9万元-3.1万元/方，拥有4号线、10号线双地铁与在建城北万象城等多重利好。相比之下，运河新城北“能说的故事”就没有那么多了。地铁线路方面，这里规划的地铁四期15号线，计划2028年9月底通车。这意味着，地铁出行还需要等上一段时间。因此，差不多的价格下，购房者可能会更青睐勾庄板块的新房。

板块二手次新房挂牌4万多元/方

近一年或有8个纯新盘陆续上市

再观察运河新城板块的次新房。

较有参考性的，一是有两个组团的运河ONE小区，其中靠近运河的天阅云合源较贵一些；风尚望和湾不少房源挂牌均价在4.2万元-4.6万元/方。二是香港置地开发的上河公元里，目前最低挂牌单价4.7万元/方。

由于刚交付不久，这些房源多数有未满两年的税费，因此购房者实际付出的成本会更高一点。

再来看运河新城板块近期的新房供应。待售项目中进展最快的是滨运锦上湾，近期就要开盘。

与此同时，板块新的宅地供应已经在路上。据杭州市2023年度供应计划宗地表，拱墅区计划通过招拍挂出让14宗住宅用地，其中运河新城单元地块有7宗，占了半壁江山。截至目前，运河新城宅地出让计划表中的2宗已成交，还有2宗将在下个月出让。

如果供地计划全部实现，那么在今年下半年和明年，运河新城将有8个纯新盘陆续上市销售，购房者的选择面很充足。